Praxis HPP Mehrfachnutzung für Therapie und Business

[Emerson]

Guten Abend Zusammen

Leider habe ich zu dem Thema Mehrfachnutzung von Mietobjekten Nichts über die Suchfunktion gefunden auch kam ich durch eine Suchmaschinen-Recherche nicht weiter, wäre wirklich froh wenn sich jemand ein wenig auskennt.

Ich möchte ein Haus mieten um dort zu wohnen aber auch um dort seinen Lebensunterhalt zu verdienen.

Ich möchte dort gerne als Heilpraktiker für Psychotherapie oder wenn dies nicht möglich ist zumindest als Coach arbeiten.

Weiterhin würde ich gerne das Haus als Büro und Geschäftsadresse für eine Firma nutzen.
Notfalls würde ich auch einen Büroservice/Büroadresse für diese Firma anmieten.

Wo finde ich Informationen über die rechtlichen Bedigungen der gewünschten Mehrfachnutzung?

Auf was muss ich besonders achten?

Wo lauern Fallstricke?

Auf den großen Immobilienportalen sucht man entweder nach Wohn oder nach Gewerbe-Immobilien,wie findet man den nun eine Immobilie die für Beides genutzt werden darf?



Wäre wirklich für jeden Tipp oder Hinweis dankbar.


Mit besten Grüßen

Emerson

 

[Antje M]

Ich denke, bei einer derart komplexen Sache ist ein Fachanwalt die beste Wahl.
Evtl. kann ja einer der Kollegen Dir einen empfehlen.
Viel Erfolg.

 

[tigs]

Hallo Emerson,

ich schau mal. was ich von Deinen Fragen so beantworten kann.
Erstmal Fragen zu dem Haus. Alles unter einem Haus ist kein Problem. Alles in der gleichen Einheit aber schon. Das Bauamt unterscheidet zwischen Wohnraum und gewerblich genutztem Raum. Wenn Du aus Wohnraum eine Praxis oder/und ein Büro machst, musst Du einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen. Ob der genehmigt wird, hängt von vielen Dingen ab u.a. der Lage des Gebäudes (reines Wohngebiet, Mischgebiet etc.) und des Gewerbes, das Du dort betreiben möchtest. Nun erzeugt in der Regel eine Praxis oder ein Büro nicht sonderlich Emissionen, so dass von der Seite nichts dagegen spricht. Etwas Anderes ist der Stellplatzbedarf. In so einem Sonderfall ist es sicher von der Auslegung des Sachbearbeiters bei der unteren Bauaufsichtsbehörde abhängig, ob Du die volle Stellplatzzahl für die Praxis und das Büro nachweisen musst. Je nach Bundesland wird hier unterschiedlich verfahren. Manche richten sich nach dem tatsächlichen Bedarf aus (dann kannst Du anhand Deiner Arbeit vllt. belegen wie viele Stellplätze Du brauchst) manche richten sich nach der Fläche, orientiert an eine Mindestzahl. Die Stellplätze für den Wohnraum müssen in jedem Fall zusätzlich nachgewiesen werden. Bei einem Altbau kann es schonmal sein, dass dieser noch garnicht über Stellplätze verfügt, weil das früher noch kein Thema war. Eine Stellplatzablöse befindet sich meistens im 5-stelligen Bereich, wird aber von der Kommune in der Satzung festgelegt. Die Informationen dazu findest Du in der LBO, im BauGB, in den Satzungen der Stadt. Am besten gehst Du während der Sprechzeiten zum zuständigen Bauamt.
Ich denke, es ist am Besten, wenn Du im Wohnsektor suchst und dann mit dem Vermieter besprichst, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist. In kleineren Einheiten geht das sicher besser z.B. wenn Du ein Haus mit einer Einliegerwohnung mietest oder vllt. eine Wohnung zum Wohnen und eine Wohnung als Büro und/oder Praxis. Gegen die Mischung Büro/Praxis steht meines Wissens nichts. Ich habe meinen Praxisraum zur Untermiete in einer HP-Schule.

Vielleicht schreibst Du ein wenig mehr über die Rahmenbedingungen die das Ganze für Dich erfüllen soll. So gibt es tausend Möglichkeiten hinsichtlich Größe, Lage etc. und da sind Deine Fragen nicht zu beantworten.

LG Tina

 

[Emerson]

Zunächst, danke Tina für deine Antwort.

Baulich möchte ich in einer gemieteten Immobilie nicht viel verändern, kaufen ist zur Zeit keine Option.
Weißt Du wie das in der Praxis aussieht? Wie schnell bekommt man vom Bauamt eine verbindliche (schriftliche) Aussage zu dem Mietobjekt? Einfach mieten und hoffen das ich es in der von mir gewünschten Weise nutzen darf ich also alle Genehmigungen bekomme wäre leichtsinnig. Da ich in einer großen Stadt suche, in einer vernünftigen Lage, muss ich schnell sein, dort sind gute Objekte immer schnell vermietet.
Für mich hört es sich so an, dass ich am besten eine Immobilie finde, die schon einmal für etwas Ähnliches genutzt wurde, die Mehrfachnutzung also schon erteilt wurde, richtig?

Rahmenbedingungen: Ganz klar ein Haus, welches nur von mir zu Wohnzwecken und als Praxis genutzt wird, sehr gerne wie von Dir beschrieben, unten im Haus Praxis, oben im Haus wohnen. Ich möchte gut für die Klienten erreichbar sein. Von der Größe her bin ich nicht wählerisch, kann auch ein sehr kleines/ unkomfortables Haus sein.

 

[tigs]

Ich würde den unbürokratischen Weg gehen. Wenn Du eine Immobilie findest, sofort während der nächsten Sprechzeiten Dich beim Bauamt erkundigen. Die können Dir das entsprechend dem Baugebiet, sofern ein Bebauungsplan besteht, sofort beantworten. Bsteht kein Bebauungsplan (ich habe den Fall gerade für meine hoffentlich zukünftige Praxis im eigenen Haus) so kannst Du eine Bauvoranfrage stellen. Allerdings hat die um die 2 Monate Bearbeitungszeit nötig, wg. dem Behördenlauf. Idealerweise findest Du ein Haus mit Büro. Dann ist alles kein Problem. Das gibt es in Stadtmitte in den meisten Städten. Muss dann nur noch frei sein

 

[Emerson]

Klasse, dass Du so gut informiert bist Tina.
Die Aussage bei Bauamt während der Sprechzeiten wäre lediglich mündlich, oder auch schriftlich?
Habe ich das richtig verstanden: Wenn ich ein Haus finde welches vorher schon einmal zu Wohnzwecken und Büro genutzt wurde, kann ich dies auch als HPP Praxis nutzen, ohne dies vorher beantragen zu müssen?

 

[tigs]

Ja, die Aussage ist nur mündlich, aber sofern ein Bebauungsplan vorliegt, kann das sehr gut von den Gesetzestexten hergeleitet werden.
Ja, wenn dort vorher schon gewerbliche und wohnraumnutzung war, musst du nichts machen sofern Büro zur Praxis wird und Wohnraum Wohnraum bleibt.

 

[Emerson]

Danke, hört sich gut an.

Weißt Du, ob ich folgendes machen kann: Wohnraum getrennt, aber Praxis HPP und Büro für gewerbliches Tätigkeiten zusammen, quasi Doppelnutzung der Räume die nicht zum wohnen dienen? Oder müsste ich dann das Haus in 3 Teile aufteilen
1.Teil Wohnen 2.Teil Praxis HPP 3.Teil Büro für gewerbliche Tätigkeiten.

 

[tigs]

Baurechtlich kein Problem. Wie das ist mit der klaren Erkennung HPP Praxis weiß ich nicht.
Wegen Eindeutigkeit für Patienten. Frag doch einfach das GA.

 

[Henry.H]

Praxis HPP und Büro für gewerbliches Tätigkeiten zusammen, quasi Doppelnutzung der Räume die nicht zum wohnen dienen

Wo lauern Fallstricke?

Sofern Du das steuerlich sauber auftrennen kannst, d.h. welche Einnahmen und Ausgaben heilkundlicher Tätigkeit und welche gewerbl. Tätigkeit zuzuorden sind, sehe ich auch von der Seite her kein Problem. Hier musst Du bei dieser Konstellation generell höllisch aufpassen: nicht, dass durch einen Fehler in der Konstruktion (Konten, Buchführung, Auftreten nach außen etc.) irgendwann ein FA-Prüfer Dir alle Umsätze, inkl. der heilkundlichen, zu umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen erklärt und Du 19% auf alle Umsätze für x Jahre nachzahlen musst.

 

[Emerson]

@Tina @Henry Danke dass ihr mich warnt.

@Henry
Klar, dass ich dann Buchführung für HPP und Gewerbe einzeln mache, und unterschiedliche Konten, E-Mails Homepages etc. aber ich hätte da noch gerne deine Einschätzung zu folgendem:
bräuchte ich 3 Briefkästen (Privat/HPP/Gewerbe) und 3 Klingeln, 3 Telefonnummern?
Wie trenne ich den HPP sauber von Gewerbe wenn ich 1 Raum als Büro und Praxis nutze? Ich kann ja dann mir mit einem Raumtrenner einen Therapiebereich abgrenzen, aber den Bürobereich /Schreibtisch mit Fax, Pc, Telefon würde ich ja für Beides nutzen.

 

[Henry.H]

Telefonnummern für jeden Bereich halte ich für genauso sinnvoll wie unterschiedliche E-Mail, Konten etc.
Briefkasten und Klingel halte ich nicht für so wichtig zu trennen. Es geht ja im Wesentlichen um getrenntes Auftreten am Markt und saubere Trennung der Einkünfte und Ausgaben. Zu letzterem hilft Dir sicherlich ein Steuerberater.

 

[Emerson]

Nochmals Danke an Tina und Henry.